Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Квартира, приобретаемая на средства ипотечного кредитования, находится в залоге у кредитора до момента последнего взноса по займу. Наличие залога само по себе накладывает обременения на использование недвижимости и в том числе, ее нельзя продать, подарить и пр.

Помимо этого, банк, как лицо, фактически владеющее квартирой, вправе накладывать собственные ограничения, которые, в том числе касаются возможности перепланировки. Разбираемся, можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке, как все правильно оформить и какие санкции влечет за собой самовольное изменение проекта.

Что говорит ипотечный договор?

Финансовая организация самолично определяет возможность и порядок внесения изменений в конфигурацию жилья. Нужно понимать, что перепланировка – это всегда риск для банка, который не может быть уверен, что ремонтные работы будут сделаны надлежащим образом и, что они в принципе будут закончены. Соответственно возможно падение стоимости недвижимости и в случае, если заемщик перестанет вносить платежи по кредиту, банк не сможет продать квартиру по изначальной рыночной стоимости, что приведет к убытку.

В Законе об ипотеке перепланировка не регулируется, поэтому, чтобы защитить себя, кредитор прописывает в договоре либо полный запрет на перепланировку, либо необходимость предварительного согласования работ. При этом обычный ремонт или переустройство чаще всего не ограничены. В том числе, заемщик вправе:

• провести косметический ремонт;
• поменять месторасположение ванны и раковины, поменять ванну на душевую кабину;
• заменить двери без изменения размеров дверного проема;
• заменить напольное покрытие без предварительного обустройства стяжки.

Чтобы избежать санкций со стороны кредитора, перед проведением любого вида ремонта необходимо изучить условия договора или уточнить информацию в банке, выдавшем ипотеку.

Что включает в себя перепланировка?

Перепланировка – это внесение существенных изменений в проект жилища, что требует предварительного согласования. То есть, даже если в отношении квартиры не установлено ограничений, и она не находится в залоге, перепланировку необходимо согласовать в БТИ (бюро технической инвентаризации). Согласно общему правилу, согласования требуют следующие виды работ:

1. Снос, перемещение или нарушение целостности несущих стен. Например, проделывание дополнительного дверного проема или арки, изменение конфигурации стены.
2. Установка, снос изменение конфигурации перегородок. Нельзя самовольно объединять или разделять комнаты.
3. Перенос электрических и сантехнических коммуникаций. При этом категорически нельзя прятать общедомовые стояки, закрывая доступ к ним.
4. Изменение месторасположения дверных проемов.
5. Работы, связанные с изменение фасада здания. Застекление лоджий, увеличение оконного проема и пр.

Когда строительные работы нужно согласовать с банком?

Ипотека без узаконенной перепланировки невыгодна самому заемщику, так как в случае обнаружения перестройки банком, он вправе применить различные санкции, вплоть до расторжения ипотечного договора с требованием внесения полной суммы оплаты в ближайшее время. Поэтому ремонтные работы необходимо согласовать до начала их проведения.

Как уведомить банк?

Для получения разрешения кредитора, необходимо направить ему официальное письмо с заявкой и необходимым пакетом документов, или написать заявление лично. Место подачи – отдел ипотечного кредитования, где заемщик открывал кредитную линию.

Точный перечень необходимых документов законодательством не регламентирован и зависит от внутренних правил банка. По общему правилу, понадобится:

• копия паспорта собственника;
• заявление с просьбой разрешить перепланировку и указанием причин ее проведения;
• копия нового проекта с отображением планируемых изменений, утвержденных БТИ;
• копия независимого технического заключения, согласно которому рыночная стоимость недвижимости после перепланировки увеличится или останется неизменной;
• копия допсоглашения со страховой компанией об изменении условий страхования.

С кем еще необходимо согласовать?

Чтобы можно было делать ремонт в квартире, когда квартира в ипотеке, собственник должен получить ряд дополнительных согласований. Помимо банка необходимо обратиться в следующие инстанции:

1. Проектную организацию для подготовки нового проекта квартиры. Обратите внимание, проект вправе составить инженер с высшим инженерным образованием, являющийся членом организации с допусками СРО. В ином случае проект не будет принят.
2. Бюро технической инвентаризации для утверждения планируемых изменений.
3. Страховую организацию для изменения условий страхования. Согласно существующей практике, при оформлении договора ипотеки банк обязывает заемщика заключить договор страхования, чтобы защитить себя в случае непредвиденных обстоятельств. При осуществлении перепланировки объект страхования видоизменяется, что требует заключить допсоглашение. Без него страховка будет недействительной и в таком случае банк гарантировано откажет в перепланировке.
4. Жилищную инспекцию по месту жительства. Обращение в жилищную инспекцию следует подготовить только после полученного от банка разрешения, так как пакет документов для этой организации требует предоставить письменное согласие на проведение работ от жильцов/собственников.

Чтобы повысить шансы на положительное решение банка, необходимо найти независимую экспертную организацию, которая подготовит заключение с определением рыночной стоимости квартиры после проведения перепланировки.

БТИ: что это за организация, и чем она занимается?

БТИ или бюро технической инвентаризации – это государственная структура, ведущая учет недвижимости и ее технического состояния. Реестр сведений БТИ содержит данные не только о собственнике квартиры, но и о ее планировке и назначении. Поэтому БТИ сопровождает и регистрирует все важны изменения в отношении недвижимости:

• смена собственника: продажа, покупка, дарение, унаследование;
• перепланировка или объединение квартир;
• изменение назначения.

Покупка квартиры с перепланировкой

Отказ в ипотеке из-за перепланировки, неузаконенной предыдущим собственником – достаточно частая причина срыва договора кредитования. Большинство банков отказывают в покупке такой недвижимости из-за ее неликвидности. Незаконные перепланировки значительно уменьшают стоимость жилья, поэтому его сложнее продать.

При этом банк обязательно узнает о наличии таких нюансов, так как перед заключением договора на объект выезжает аккредитованный оценщик, который внимательно изучает документацию и фактическое состояние дома, после чего подготавливает подробный отчет для банка с указанием всех особенностей. Чтобы предотвратить эту ситуацию, следует заранее попросить у собственника технический план помещения и сверить его с реальным расположением стен, дверей и пр.

При этом отвечая на вопрос, дадут ли ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя ничего гарантировать однозначно. При условии, что такая перепланировка не нарушает требований жилищного законодательства, кредитор может пойти навстречу кредитополучателю и одобрить ипотеку, обязав его в установленный срок узаконить изменения проекта.

Недопустимые ремонтные работы

Существует целый перечень ремонтных работ, которые не могут быть одобрены банком, БТИ и жилищной инспекцией ввиду нарушения действующих требований в области жилищного законодательства. Не допускаются следующие виды перепланировки:

• размещение туалетов и санузлов над жилыми комнатами или кухнями, расположенными этажом ниже;
• расширение кухни за счет площади жилых помещений и санузлов;
• расширение санузлов за счет площади кухни и жилых помещений;
• врезка новых радиаторов на лоджии даже в новостройках и даже в тех случаях, если балкон утеплен;
• изменение конфигурации или глухая заделка общедомовых стояков.

Сроки и цена согласования

В зависимости от региональных особенностей, скорости работы государственных учреждений и внутренних правил банка, срок получения разрешения на перепланировку составляет от 1 до 6 месяцев. При этом рассмотрение заявления в банке как правило занимает всего несколько дней-недель, остальное время необходимо для утверждения проекта, получения технического заключения и прочих процедур.

Стоимость услуги в банке составляет от 2 до 5 тысяч рублей, иногда – бесплатно. При этом собственнику необходимо заплатить за оформление других документов, как техническое заключение, проект и пр.

Последствия от несогласованных действий

Если собственник не задумывался, можно ли сделать перепланировку для квартиры в ипотеке и самовольно изменил конфигурацию помещений, его может ждать 2 вида санкций:

1. От жилищной инспекции. Административный штраф согласно статье 7.21 КоАП РФ, а также предписание о необходимости узаконить новый проект. В случае, если проведенные работы не соответствуют действующим нормам, собственнику придется привести жилье в соответствие первоначальному техническому плану.
2. От банка-кредитора. Возможно применение штрафных санкций согласно договору кредитования, вплоть до аннулирования данного договора с требованием немедленного возврата оставшейся суммы.

Чтобы избежать негативных последствий, любые, даже маленькие изменения конфигурации стоит согласовывать с банком, БТИ и жилищной инспекцией, так как последующие штрафные санкции будут значительно превышать экономию, полученную от неоформленного разрешения.