Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Квартира, за приобретение которой вы выплачиваете ипотечный кредит, находится под залогом у банковского учреждения. Это служит гарантией возврата ссуды с учетом процентов. В случае невыполнения обязательств, недвижимость может быть продана на аукционе, а полученные деньги будут направлены на погашение долга.

Хотя заложенная квартира принадлежит вам, вы обладаете ограничениями в распоряжении ею до полного погашения кредита, например, при попытке ее продажи.

Ограничения при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку

В соответствии с законом «Об ипотеке», заложенное имущество может быть продано «только с согласия залогодержателя, если другое не предусмотрено договором». Это означает, что для продажи квартиры придется получить разрешение от банка. Если банк дает согласие, то в этом случае залоговую недвижимость можно продать, однако в этом случае необходимо погасить задолженность или переоформить ипотеку на нового владельца.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке

Первоначально владельцу недвижимости нужно получить «добро» от банка-кредитора. Лучше всего сделать это до размещения объявления о продаже. Если квартира находится в процессе строительства, потребуется также разрешение застройщика.

Далее рассмотрим несколько способов, которые помогут продать квартиру в ипотеке и купить новую.

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Если собственник решает продать квартиру и погасить всю задолженность по ипотеке досрочно, ему необходимо выполнить определенные шаги. В такой ситуации может быть целесообразно продавать, если остаток долга невелик или если у продавца имеются достаточные средства. В случае отсутствия полной суммы на погашение ипотеки, продавец может попросить у заемщика задаток.

Для того чтобы продать квартиру с полным досрочным погашением, собственнику следует выполнить следующие действия:

• Найти покупателя, который готов внести крупный задаток;
• Заключить предварительный договор купли-продажи;
• Получить задаток и погасить оставшийся долг по ипотеке;
• Получить от банка справку о полном погашении задолженности;
• Обратиться в МФЦ для снятия обременения;
• Продать квартиру без ипотеки по договору купли-продажи.

Преимущества и недостатки такого способа продажи:

Важно помнить, что каждая ситуация уникальна, и решение о досрочной выплате ипотеки и продаже квартиры следует принимать в соответствии с индивидуальными обстоятельствами и требованиями банка.

Погашение ипотеки во время сделки

Верните ипотеку во время проведения сделки, когда весь процесс контролируется банком. Этот вариант более безопасен.

Если у покупателя имеется достаточно денег, которых хватит на погашение оставшейся части ипотечных обязательств продавца, то тогда он выплачивает требуемую сумму кредитору, который, в свою очередь, должен снять с недвижимости обременение, и теперь стороны сделки могут зарегистрировать документально переход прав собственности.

Продажа жилья вместе с ипотекой

Еще один способ – переоформление ипотеки владельца квартиры на покупателя, вместе с переходом прав собственности на недвижимость. Эта сделка осуществляется под наблюдением банка.

При этом важно учитывать остаток задолженности по ипотеке. Чем меньше задолженность, тем легче продать квартиру. Также важно, чтобы новый покупатель соответствовал минимальным требованиям банка. Это следует уточнить до заключения договора.

Однако стоит отметить, что продажа ипотечной квартиры может быть затруднена, так как покупателем обычно являются риелторы или люди, не имеющие достаточно средств для приобретения квартиры по рыночной цене, из-за скидки от рыночной стоимости из-за наличия ссуды.

Банк самостоятельно продает ипотечную квартиру

Когда кредитозаемщик допускает продолжительные просрочки или вообще не вносит платежи по ипотеке, банковское учреждение может принять решение о продаже квартиры. В таком случае банк выставляет объект на торги с целью погасить задолженность.

Квартира обычно выставляется на аукционе по цене, ниже рыночной, потому что основной целью банка является возврат кредита. Покупатели предлагают свои цены, и победителем становится тот, кто предложит наибольшую сумму.

Необходимые документы для продажи ипотечной квартиры

• Паспорта всех участников сделки и владельцев недвижимого имущества;
• Свидетельства о рождении детей (если есть), у которых есть доля в квартире;
• Согласие супруга на продажу жилплощади;
• Справка из домовой книги, в перечень которой входят, все жильцы зарегистрированные в квартире;
• Выписка из ЕГРН;
• Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по платежам коммунальных услуг;
• Справка об оценке стоимости квартиры;
• Справка подтверждающая дееспособность продавца, что он не числится на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах.

Процесс снятия обременения с квартиры

1. После последнего платежа убедитесь, что он был получен банком.
2. Закажите справки у кредитора о полном погашении кредитных обязательств и о состоянии банковского счета, подтверждающие нулевой остаток. Получите закладную с пометкой об абсолютно полном исполнении своего ипотечного обязательства, обеспеченного ипотекой.
3. Подайте заявление в МФЦ о погашении регистрационной записи по ипотечному кредиту.
4. Проверьте снятие обременения: можно получить информацию из выписки Единого государственного реестра недвижимости. Выписку можно получить через [mask_link]https://rosreestr.gov.ru/[/mask_link] или заказать в МФЦ или на портале госуслугах ([mask_link]https://www.gosuslugi.ru/[/mask_link]).

Налоги и вычеты при продаже квартиры в ипотеке

Если с момента покупки квартиры прошло менее пяти лет, необходимо оплатить 13% налога на доходы физлиц. Расчет производится по цене покупки квартиры. Стоимость кредита в учет не входит. Например, если квартира была куплена за 3 000 000 руб., а продана за 5 000 000 руб., то налогообложение будет взиматься с суммы в 2 млн. руб.

Кроме того можно получить имущественный вычет при приобретении квартиры. Льгота предоставляется на сумму стоимости недвижимости, не превышающую 2000000 рублей. Вы можете получить 13% от этой суммы, но не более фактически затраченных на жильё денежных средств, то есть до 260 000 рублей. Если вы использовали вычет в меньшем размере, остаток недоданных денег можно получить только при следующей покупке недвижимого имущества.

Также, существует вычет по процентам за ипотеку с лимитом в 3 000 000 руб. Возврат с ипотеки можно запросить только один раз и только для одного объекта. Подробнее о процедуре можно узнать из нашей инструкции.

Сложности при продаже квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа ипотечной квартиры может сопровождаться определенными сложностями и нюансами. Однако, несмотря на это, сделка по продаже ипотечного жилья возможна и в некоторых случаях может быть выгодной для обеих сторон – продавца и покупателя. Важно учитывать следующие моменты при продаже ипотечной квартиры.

1. Сложность в поиске покупателя. Продажа такой ипотечной квартиры может быть намного сложнее, так как наличие действующей ипотеки может отпугнуть потенциальных покупателей. Это может требовать больше времени и усилий для нахождения заинтересованного покупателя.
2. Цена ниже рыночной стоимости. Ипотека на квартиру может привести к снижению цены объекта ниже его рыночной стоимости. Покупатель может ожидать получить скидку, учитывая наличие ипотеки.
3. Разрешение банка. Кредитор, выдавший ипотечный кредит, имеет право отказать в согласовании сделки продажи. Банк может проводить проверку покупателя и иметь последнее слово в принятии решения о продаже ипотечной квартиры.
4. Возвращение налогового вычета. При продаже ипотечной квартиры, продавец не обязан возвращать полученный налоговый вычет. Вычет остается у продавца, и покупатель не имеет права на эту сумму.

Помимо продажи, для определенных действий с ипотечной квартирой может потребоваться разрешение банка. Например, для перепланировки квартиры, ее прoдажи, дарения, раздела во время развода, сдачи в аренду или регистрации других людей может потребоваться согласование с банком.

Однако, существуют и действия, на которые не требуется разрешение банка, такие как проведение ремонта в квартире или составление завещания. В данных случаях владелец имеет свободу осуществлять эти действия без согласования с банком.

Заключение

В итоге, продажа ипотечной квартиры имеет свои особенности и может вызывать определенные сложности. Однако, сделка может быть успешно завершена, если учесть все необходимые требования банка и осуществить продажу с учетом рыночной ситуации и интересов всех сторон.

Илья Шкапов Автор

Высшее экономическое образование. По всем вопросам обращаться по форме обратной связи или оставьте вопрос в комментариях.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

 Сохранить моё имя и email в этом браузере для последующих моих комментариев.