Как купить квартиру в ипотеку? Пошаговая инструкция

Как взять квартиру в ипотеку? С чего начать

266 просм.
13 мин. на чтение

Процедура покупки квартиры в ипотеку может растянуться на четверть года, поэтому нужно получить хотя бы приблизительное представление о том, как происходит весь процесс. Уже после, отталкиваясь от полученных знаний, человек может рационально и безболезненно распланировать свои действия.

Этапы оформления ипотеки

Если заниматься сбором документов и оформлением ипотеки самостоятельно, то самое главное для гражданина, это разобраться во всех нюансах процесса получения ипотеки и четко представлять последовательность своих действий.

Для этого существуют специалисты, которые смогут взять часть обязанностей на себя и объяснить взятие ипотеки поэтапно. Полностью переложить свою ответственность на них не получится, однако они помогут сэкономить много времени.

Здесь предоставлены советы о том, как брать ипотеку на квартиру, чтобы гражданину было легче ориентироваться в большом информационном потоке. На самом деле в этом процессе нет глобальных и неразрешимых проблем и самостоятельно можно разобраться в покупке жилья в ипотеку.

С чего начать при покупке квартиры в ипотеку?

Ипотека – это жилье, покупке которого поспособствовал кредит в банке. Ипотека не имеет четкой инструкции, но прочитав некоторые рекомендации, можно определить для себя последовательность действий при оформлении кредита.

Самым первым шагом в оформлении ипотеки является выбор надежного банка. Не нужно идти в первые попавшиеся банковские организации. Для начала можно составить список предполагаемых учреждений и проанализировать процентные ставки и условия кредитования. Кроме того, важно учитывать экономическую ситуацию в стране на период заключения договора, это может влиять на ставку.

Обязательные требования банка к заемщику:

  1. Возраст. От 21 года на момент начала выплаты кредита до 70 лет на момент его окончания.
  2. Платежеспособность. Чаще всего требуется опыт на текущем месте работы не менее 6 месяцев.
  3. Стабильный доход, чтобы выплачивать ипотеку. Подтвердить свой доход можно справкой о доходах (2-НДФЛ).

Также хорошими условиями для заемщика станет наличие услуги досрочного погашения кредита или мягкие условия при погашении ипотеки.

Подача заявки

Как получить ипотеку на квартиру?

Запрос на получение ипотеки следует подавать сразу в несколько банков. Так остается вероятность того, что если в одной организации откажут, то примут в другой.

Однако, если банк одобряет заявку, это еще не значит, что именно там придется заключать договор на ипотеку. Одобрение не принуждает клиента к окончательному выбору этого банка.

Период рассмотрения заявки на ипотечный кредит длится от 3 рабочих дней до 2-х месяцев. За это время учреждение тщательно проверяет основное требование – платежеспособность клиента.

Сбор документов

Для того чтобы выбранная квартира была одобрена, необходимо подготовить и предоставить в банк определенный перечень документов. Он зависит от того, какое жилье приобретается: уже построенное или только строящееся. Несмотря на то, что процедура имеет много нюансов, покупка квартиры в ипотеку легко осуществляется и без помощи агентств. Главное, четко решить для себя цели и задачи покупки.

Для готовой квартиры

Список документов зависит от конкретной недвижимости. Например, если владелец купил жилье, то основанием будет договор купли-продажи, если получил в наследство – свидетельство о праве на наследство.

Список правоустанавливающих документов можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Основные документы, запрашиваемые банком для одобрения кредита на приобретение жилья:

  • Выписка из ЕГРН о правоподтверждающем документе;
  • Правоутсанавливающие документы или документ-основание на квартиру;
  • Технический паспорт или технический план;
  • Паспорта всех созаемщиков, поручителей и владельцев-продавцов.

Дополнительные документы, которые банк может запросить до совершения сделки:

  1. Заверенное нотариусом согласие второго супруга на продажу недвижимости.
  2. Согласие органа опеки, если один из продавцов несовершеннолетний.
  3. Справка о зарегистрированных жителях. Если в районе не выдают такие справки, значит, данные о зарегистрированных лицах указываются в договоре купли-продажи со слов продавца.
  4. Заключение оценщика. Требуется банком практически всегда.
  5. Доверенность продавца в случае необходимости.
  6. Предварительный кредитный договор или проект договора купли-продажи.

Для более точно сбора необходимого пакета документов можно обратиться за списком к менеджеру банка.

Если продажа квартиры осуществляется через риелтора, тогда стоит предоставить ему контакты своего ипотечного менеджера из банка. Они с этим много работают и разбираются, поэтому поймут друг друга намного быстрее, чем, если информация будет передаваться через покупателя.

Расходы за оформление сопутствующих документов несутся по договоренности продавца с покупателем.

Для квартиры в новостройке

Если квартира покупается в ипотеку в новостройке, то в банк необходимо предоставить контакты представителя застройщика, который самостоятельно направит все необходимые сертификаты банку.

В этом случае потребуется оформление договора участия в долевом строительстве. В договоре необходимо проверить такие ключевые моменты:

  • Правильность внесения персональных данных;
  • Характеристику объекта: адрес, этажность, номер квартиры, площадь помещения, количество комнат, вписано ли наличие ремонта или он будет входить в стоимость;
  • Все важные цифры: сумму первоначального взноса, стоимость недвижимости, сумму ипотеки, сроки погашения, сроки расчета, реквизиты.

После одобрения квартиры банк согласовывает с клиентом удобное время сделки для оформления ипотеки. Застройщики, обычно, сами подают все необходимые документы для государственной регистрации, а покупателю выдают памятку о дате и времени совершения регистрации и перечень документов, которые должны быть с собой. Если такая памятка не была выдана или остались нерешенные вопросы, то обязательно нужно обращаться к представителю застройщика.

Поиск жилья

Что нужно чтобы взять ипотеку на квартиру?

При одобренной банком заявке на ипотеку, размер суммы, которую он готов предоставить, может быть значительно ниже той, которую заемщик изначально запрашивал. Также следует учесть, что ипотечный кредит не покрывает сто процентную стоимость.

Максимальный размер суммы ипотеки, которую обеспечит банк, составляет 85%. Остальная сумма вносится в виде первоначального взноса. Точный процент следует уточнять в каждом банке на этапе оформления заявки.

Поэтому более тщательным подбором жилья рекомендуется заняться после того, как банк одобрил заявку на кредит. После принятия заявки, на поиск жилья отводится 3 месяца, но срок может быть продлен при необходимости по просьбе заемщика. Для наиболее эффективного поиска, нужно определиться, для каких целей нужна квартира.

  1. Если жилье подбирается себе для проживания, тогда стоит ориентироваться на район города и окружающую инфраструктуру: транспортная развязка, наличие магазинов, состояние двора, расположение учебных заведений, наличие стоянки со свободными парковочными местами, расстояние до места работы. Также стоит определиться будет ли это жилье в новостройке или же жилье с вторичного рынка. Роль играет этажность, количество комнат, общая площадь, наличие ремонта.
  2. Если помещение подбирается для сдачи в аренду, то проще всего сдавать в аренду небольшие однокомнатные квартиры с расположением возле ВУЗов, и с хорошей транспортной инфраструктурой. Также для сдачи в аренду чаще всего приобретают небольшие апартаменты в деловых районах.

Выбирать стоит из нескольких вариантов, желательно, с минимальной и максимальной заложенной суммой.

Оценка недвижимости

Для того чтобы банк увидел реальную стоимость жилья, существуют оценщики недвижимости. Данную услугу может предложить банк, прописав этот пункт в условиях ипотечного договора, или клиент сам может заказать услугу оценку жилья у независимого эксперта. Результатом проведенной оценки является предоставленное заключение в банк.

Одобрение квартиры банком

Банк может одобрить только ту квартиру для ипотеки, которая отвечает всем требованиям жилого помещения:

  • Она должна быть подключена к коммунальным услугам;
  • Дом, в котором расположена квартира, должен быть не в аварийном состоянии;
Это связано с тем, что в случае невозможности уплаты ипотечного долга заемщиком, банк будет вынужден продать квартиру, чтобы окупить часть расходов. А продать помещение в нежилом состоянии значительно сложнее.

При одобрении квартиры в ипотеку банк также проверяет ее на наличие возможных проблем при передаче в собственность:

  • Прописанные несовершеннолетние жильцы;
  • Наличие долга по уплате коммунальных услуг.

Предварительный кредитный договор

В некоторых случаях, для одобрения объекта, банки запрашивают проект договора купли-продажи, который должен содержать все ключевые моменты итогового варианта договора.

При самостоятельном оформлении такого договора, необходимо ознакомиться со всеми обязательными условиями, которые должны быть включены. Шаблон договора можно взять у ипотечного менеджера.

Перед подписанием нужно проконсультироваться со специалистом по поводу текста и внесения всех обязательных условий. Однако предварительный договор может не всегда быть подписанный сторонами. Иногда достаточно отправить в банк проект договора.

При оформлении договора необходимо тщательно проверить его на наличие ошибок и непонятных условий. Если какой-то пункт договора не ясен или вызывает сомнения, не нужно стесняться уточнять у специалиста или у того, кто его составлял.

Иногда за услугу специалист может взять дополнительную плату, однако покупатель должен быть сам заинтересован в корректности составленного документа. Основные моменты, которые требуют тщательной проверки при составлении предварительного кредитного договора:

  • На основании чего действует собственник: самостоятельно или по доверенности;
  • Окончательная стоимость квартиры;
  • Описание объекта недвижимости: адрес, вид, этажность, площадь, дополнительные характеристики;
  • Способ оплаты: кто кому передает сумму, когда, где и при каких условиях, сроки оплаты;
  • Сроки заключения предварительного и основного договора купли-продажи;
  • Сроки передачи квартиры в собственность новому владельцу.

Подписание основного кредитного договора становится основным этапом, после которого банк и заемщик закрепляют за собой определенные права и обязанности, и с этого момента начинается сотрудничество между сторонами.

Подача документов в банк

Как брать ипотеку?

Перед оформлением ипотеки для банка готовятся только копии необходимых документов. Все оригиналы должны быть в наличии при сделке. Для правильного оформления пакета документов необходимо придерживаться некоторых рекомендаций:

  1. Скан-копии документов должны весить как можно меньше, но в тоже время сохранять хорошее качество и четкую читабельность информации.
  2. Если один документ имеет несколько страниц информации, тогда лучше его оформить многостраничным PDF файлом.
  3. Название файлов должны четко соответствовать их содержимому.

Передача документов может осуществляться по электронной почте, через онлайн-сервисы, если они доступны в конкретном банке или при личном визите.

На заключении сделки в банк нужно предоставить именно те документы, и в том виде, в котором они предоставлялись на одобрение объекта. Если какой-то документ меняется, то его необходимо предоставить в банк в корректном виде, минимум за сутки до сделки.

Для ускорения процесса рассмотрения сделки отправляется полный пакет документов, за исключением оценки объекта, который оценщик направляет в банк. Но оригинал нужно забирать покупателю самостоятельно у оценщика и привозить на сделку в банк.

Получение денежных средств

Обычно, денежные средства не предоставляются лично заемщику, это гарантирует безопасность при передаче средств и завершение сделки. В зависимости от условий договора, средства могут быть перечислены на счет продавца или же оставлены на депозитном счете.

Нотариальное удостоверение

При оформлении договора купли-продажи, нотариальное заверение не является обязательным требованием. Банк может предъявить данное требование, как гарантию совершения сделки, либо в тех случаях, когда передаваемая недвижимость находится в долевой собственности.

Даже если банк не требует нотариального свидетельства, покупателю рекомендуется стать инициатором его оформления, несмотря на то, что это платная услуга. Но это будет гарантией того, что к договору нет претензий, и что потом не всплывут непредвиденные последствия.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, недвижимость должна перейти новому владельцу. В подтверждение этого, производиться регистрация жилья с выдачей документа о праве собственности.

Так как ипотека является денежным кредитом в банке, то иногда банк данный документ оставляет на хранении у себя, как гарант выполнения заемщиком денежных обязательств. Государственная регистрация оформляется в период до 1 месяца.

Страхование

В 99% случаев банк не выдает ипотеку без оформления обязательной страховки. Это требование является гарантией выплат банку в случае потери имущества. Существует несколько видов страхования:

  1. Страхование объекта недвижимости. Страхуется только коробка, то есть риск полной утраты недвижимости.
  2. Страхование риска потери права собственности. В этом случае, при лишении заемщика права собственности на квартиру, договор с банком расторгается, а остальную сумму задолженности выплачивает страховая компания.
  3. Добровольное страхование жизни и здоровья заемщика. Здесь нужно внимательно обращать внимание на страховые случаи. Страховка подешевле может покрывать только в случае смерти заемщика, в то время как более дорогая страховка покрывает риск получений инвалидности.

При покупке квартиры в ипотеку в новостройке используется только личная страховка, так как четкого объекта страхования еще не существует. Требование страхования объекта недвижимости банк предъявляет только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Опять же, здесь, как и в случае кредитного договора, заемщику не выплачивается лично сумма страхования. При наступлении страхового случая, страховая компания переводит данные на ипотечный счет в банке.

Личное страхование оформляется только по желанию. Но выгоднее, все-таки, оформить полис, так как в этом случае стоимость страховки составит до 1% от всей суммы ипотеки. При отказе от страховки процентная ставка может увеличиться более чем на 1%. Следовательно, клиент не имеет переплаты за полис, тем не менее, кредит будет защищен.

Лучше всего выбирать компанию, которая имеет аккредитацию в банке. Список таких фирм можно запросить у ипотечного менеджера.

Популярные вопросы

Сколько по времени оформляется ипотека?

Каждый этап оформления ипотеки имеет свои сроки. Общее время зависит от конкретной ситуации, но в среднем выходит, примерно следующим образом:

  1. Период рассмотрения банком поданной заявки может занять от 3-х рабочих дней до 2-х месяцев. В среднем этот период занимает около 2-х недель.
  2. После одобрения заявки на ипотеку, заемщику отводиться до 3-х месяцев на поиск подходящего жилья. Реальный срок, который уходит на подбор недвижимости — от 2-х недель до месяца.
  3. Оценка недвижимости занимает 2-5 рабочих дней.
  4. После выполненных процедур в банк подается пакет документов на недвижимость, и учреждение выполняет юридическую проверку жилья. Рассмотрение пакета документов занимает от 2-х до 5-ти рабочих дней.
  5. Подготовка к сделке, при которой оформляется несколько договоров: кредитный договор, договор купли-продажи, оформление страхового полиса. Реальные сроки оформления и подписания документов могут затянуться на неделю.
  6. Подача документов в реестр и сама регистрация занимает до 14-ти рабочих дней.

В среднем, полное оформление кредита занимает 8-10 недель. Если происходят накладки, тогда процесс может затянуться на более длительный срок. Поэтому лучше рассчитывать время с запасом.

Что делать дальше?

После подписания кредитного договора и ознакомления с графиком внесения платежей, клиент официально становится заемщиком. Дальше следует только выполнять условия договора, а именно платить кредит, и вовремя вносить ежемесячные платежи для погашения ипотеки.

Нужно также обращать внимание на максимальную сумму ежемесячного платежа по кредиту. Некоторые банки устанавливают лимит, который не должен превышать 40% доходов клиента.

Также могут возникнуть проблемы в случае, если клиент не может внести очередную ежемесячную плату по кредиту. Иногда банки имеют функцию ипотечной заморозки, которая активируется в случае потери работы заемщиком. Продолжительность этого периода составляет максимум 1 год.

Невыплата ипотеки приводит к потере имущества. Банк имеет право продать жилье на аукционе, а полученные деньги забрать себе в качестве погашения кредита. Если квартира продается на аукционе за сумму, которая превышает размер кредита, то разница возвращается заемщику, если суммы не хватает для погашения, то банк имеет право изъять дополнительное имущество.

Возможны ли сопутствующие расходы

Обязательными расходами становится оформление страхового полиса на недвижимость. Дополнительными расходами при оформлении ипотеки могут стать:

  • Расходы на оценку недвижимости;
  • Регистрация в реестре;
  • Юридическая проверка квартиры;
  • Оплата услуг риелтора (при необходимости);
  • Также существует услуга добровольного страхования жизни и здоровья заемщика.

Перечень дополнительных платных услуг и их цена может меняться в зависимости от конкретной ситуации и суммы кредита.

Советы по получению ипотеки

Разложив по полочкам всю полученную информацию, можно увидеть, что покупка жилья в ипотеку от а до я, не является невыполнимой задачей, если составить подробный список своих действий:

  1. Первым шагом при оформлении кредита станет решение, для чего покупается квартира: себе для жилья, для сдачи в аренду или для инвестиций.
  2. Сразу нужно определиться, будет ли это квартира из новостройки или подойдет жилье с вторичного рынка. Это влияет на список документов, которые необходимо будет предоставить в банк, а также на сумму кредита.
  3. При выборе жилья с вторичного рынка, необходимо заказать оценку недвижимости у независимого эксперта и составить предварительный кредитный договор.
  4. Чтобы ускорить процесс рассмотрения документов для получения кредита в банке, необходимо соблюдать рекомендации по их оформлению.
  5. Следующим шагом к открытию кредита станет оформление страховки. Какого именно вида страхового полиса, зависит от выбранной недвижимости.
  6. Согласование даты и времени совершения сделки.
  7. После подписания всех документов, нужно сдать их на государственную регистрацию. В МФЦ при этом выдают расписку, где указана информация о сроках регистрации, и с которой потом нужно будет продавцу и покупателю забирать свои экземпляры документов.
Понравилась статья? Сохраните, чтобы не потерять!
  1. 1
  2. 2
  3. 3
  4. 4
  5. 5
4 из 5 (5 голосов)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Читайте также
Семейная ипотека с государственной поддержкой условия получения
Семейная ипотека под 6 процентов в 2022 году
Льготная ипотека для IT-специалистов
Льготная ипотека для IT-специалистов
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
Ипотека для семей с детьми инвалидами
Ипотека на дом в сельской местности
Условия льготной программы «Сельская ипотека»
Почему не нужно брать кредит на первый взнос по ипотеке?
Можно ли взять кредит на первоначальный взнос по ипотеке?
ипотека квартира новостройка застройщик
Оформление ипотеки на квартиру в новостройке — Процентные ставки в банках + документы
Покупка квартиры в ипотеку по trade-in