Как продать квартиру в военной ипотеке?

Как продать квартиру в военной ипотеке?

254 просм.
8 мин. на чтение

Продажа квартиры из-под военной ипотеки допускается, но необходимо выполнить некоторые условия. Чтобы совершить успешную сделку, нужно сначала полностью ее выкупить, а иногда это крайне сложно. Далее разберем, как правильно продавать жилье, обремененное военной ипотекой.

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке пока служишь?

Продать недвижимое имущество, которое куплено по военной ипотеке, нельзя. Подобная сделка просто-напросто не пройдет в Росреестре, потому что это запрещено законом. Однако существуют условия, благодаря которым военнослужащие могут продать свою жилплощадь.

Военнослужащий по контракту заемщик может продать недвижимость, если:

  • Задолженность перед банковской организацией и государством будет погашена досрочно;
  • Военнослужащий отслужил двадцать лет и погасил долг по ипотеке;
  • Продажа квартиры осуществляется по переуступке.

В чем особенность военной ипотеки?

Как и любая другая квартира, купленная в ипотечный кредит, военная не принадлежит контрактнику в полной мере, пока тот не выплатит всю задолженность. В отличие от гражданской, военная ипотека одновременно обременяется и банком и государством.

В этом вся соль. Чтобы продать квартиру по военной ипотеке, придется снять обременения у Министерства обороны и банка-кредитора. А для каждого учреждения свой порядок снятия обременения .

Продажа квартиры по военной ипотеке. Пошаговая инструкция для продавца

Самый оптимальный способ освобождения жилья от обременения — досрочное погашение ипотечного кредита. После внесения на счет последнего платежа кредитная организация снимает с квартиры все без исключения ограничения. Далее по этому поводу уведомляется Росвоенипотека, которая снимает обременение и с государственной стороны.

Шаг первый — гасим кредит досрочно

Уточните в банке сумму, необходимую для полного закрытия ипотечного кредита. Узнать ее можно через калькулятор ипотеки или в графике платежей, если такой есть на руках. Также можно воспользоваться официальным сайтом, мобильным приложением или службой поддержки банка.

Помимо этого стоит вспомнить условия военной ипотеки. Ведь долг банку возвращает государство, а право на бесплатное пользование денежными средствами государства возникает при определенных обстоятельствах:

  1. Военные по контракту, имеющую выслугу в 20 и более лет (в т. ч. в льготном исчислении).
  2. Военнослужащие, отслужившие по контракту 10 лет, но уволенные в запас по состоянию здоровья или иным уважительным причинам.
Важно. Если контрактник не попадает ни под одну категорию, то в этом случае деньги придется вернуть государству. Отправьте запрос об остатке через оф. сайт Росвоенипотеки и в течение месяца вы получите точную информацию об остатке задолженности, а также платежные реквизиты для перечисления денег.

Шаг второй — снимаем обременение жилья банком

После досрочного погашения и внесения остатка нужно оформить в банковской организации соответствующее подтверждение. Для этого можно подать в кредитное учреждение заявку о закрытии счета.

Далее нужно получить справку, подтверждающую отсутствие долга, и написать заявку на выдачу закладной справки на квартиру. В выписке должно быть прописано, что заемщик выполнил полностью свои долговые обязательства. Потребуются документы:

  • Выписка из банка о закрытии кредита;
  • Закладная с пометкой банка;
  • Паспорт собственника недвижимого имущества;
  • ДКП (Договор купли-продажи);
  • Ксерокопия кредитного договора.

Шаг третий — снимаем обременение недвижимости государством

О своих намерениях преждевременно выплатить военную ипотеку, нужно сообщить Росвоенипотеке сразу после погашения ипотечного кредита в банке. Таким образом вы сможете начать процесс снятия обременения.

Росвоенипотека направит уведомление о размере долга по ЦЖЗ (программе «Целевого жилищного займа») и реквизиты для зачисления денег на счет. Обременение с продаваемой квартиры будет снято сразу же после внесения суммы.

В личном кабинете на сайте https://www.rosvoenipoteka.ru/ можно мониторить поступление денежных средств. Вместе с заявкой нужно направить копию паспорта гражданина, а также справку о прохождении воинской службы. Ведомство передаст документы в Росреестр и по истечению 30-ти дней придет подтверждающее уведомление о снятии залога.

Как продать квартиру в военной ипотеке?
Если военнослужащий решит продолжить нести службу в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, то сможет повторно воспользоваться программой «Военная ипотека».

Шаг четвертый — заключаем договор купли-продажи

Когда документы готовы, а ограничения на действия с квартирой сняты обе стороны сделки могут заключить договор купли-продажи квартиры.

В случае, если покупка жилплощади осуществляется в ипотеку, то договор купли-продажи составляют специалисты банка. Когда сделка оформляется с привлечением нотариуса составлением документов занимается ответственный сотрудник нотариальной конторы.

Военнослужащий может и сам составить договор купли продажи, воспользовавшись типовым бланком. Скачать его можно на сайте Госуслуг, МФЦ и Росреестра. По желанию, после, его можно заверить у нотариуса.

Шаг пятый — регистрируем сделку в Росреестре

Для регистрации сделки купли-продажи жилплощади нужны следующие документы:

  • Паспорта обоих фигурантов — продавца и покупателя;
  • Кредитный договор;
  • Договор купли-продажи в 3-ех экземплярах;
  • Оплаченная квитанция госпошлины (2 тысячи рублей для физлиц).
Если сделка проходит в сопровождении нотариуса, то достаточно просто передать ему все документы, требуемые для регистрации прав собственности. Эксперт убедится, что никаких ошибок нет и направит документы в Росреестр сам.

Пока происходит регистрация документов, денежные средства для расчета за продажу квартиры в военной ипотеке можно положить в банковскую ячейку, оставить на депозите у нотариуса, под расписку или открыть эскроу-счет или аккредитив.

В течение 10 дней нотариусу придут документы из Росреестра. Зарегистрированный договор купли-продажи он передаст военнослужащему, а покупатель получает справку из ЕГРН в качестве подтверждения перехода прав собственности.

Продажа квартиры в военной ипотеке по переуступке прав

Если у военнослужащего нет возможности досрочно погасить кредит и снять обременение, то есть вариант продажи квартиры по переуступке прав. Продажа залогового жилья таким образом подразумевает передачу долга покупателю без снятия обременения.

Продать квартиру в военной ипотеке можно любому гражданину, ничем не связанного ни с ВС РФ, ни с «Накопительно-ипотечной системой». Однако могут появиться проблемы с банком, так как очень сложно получить разрешение от кредитора на переуступку прав.

Покупателем может быть другой военнослужащий, такой же участник программы НИС. Как правило найти такого покупателя гораздо сложнее, но зато сам процесс перевода задолженности займет минимум времени. Тем более банковские организации охотнее идут в таких случаях на переуступку ипотеки.

Процедура при переуступке прав следующая:

  1. Ипотечник (продавец) и покупатель направляются в банк и вдвоем подают заявку на передачу ипотечной задолженности.
  2. Банк проводит проверку по новому кредитоплательщику и, если к нему нет претензий, приглашают обе стороны сделки на заключение договора.
  3. Обе стороны подписываю новый ипотечный договор, в котором обязательно указывается пометка о переуступке права собственности на недвижимость.
  4. Расчет с продавцом-контрактником и передача залоговой квартиры покупателю.

Какие документы нужны для продавца?

  1. Свидетельство о регистрации права собственности и выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Свидетельство о регистрации не выдается на квартиры, зарегистрированные позднее июля 2016. В этом случае понадобится только выписка из ЕГРН.
    Выписку можно получить в Многофункциональном центре. Срок ее изготовления 10 дней. Также нужно уплатить госпошлину 400 рублей.
  2. Договор купли-продажи. Документы, подтверждающие право собственности. Например, ДДУ (договор долевого участия), акт приема-передачи квартиры от застройщика и пр.
  3. Копия паспорта продавца. Это стандартный документ для любой сделки.
  4. Выписка из домовой книги. Справка с информацией о всех зарегистрированных жителях. Документ действует 30 календарных дней.
  5. Поэтажный план многоэтажного дома. Можно заказать в Бюро технической инвентаризации или взять у застройщика.
  6. Экспликация (описание) квартиры. Документ предоставляющий информацию о площади каждой комнаты. Заказывается в БТИ или у застройщика.
    Если в квартире была перепланировка, то сначала нужно ее узаконить, а уже после заказывать документы и продавать квартиру.
  7. Копия выписки из финансово-лицевого счета. Документ, содержащий в себе все коммунальные платежи. Её оформление происходит через управляющую компанию. Срок действия составляет один месяц.
  8. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Не требуется, если в выписке из финансово-лицевого счета нет долгов.
  9. Согласие супруга(и) на продажу. Должно быть заверено нотариусом. Может быть заменена на заявление продавца, заверенное нотариально, о том, что на момент приобретения жилья он не находился а браке.

Продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца

Продавая квартиру собственник может столкнуться с проблемой нехватки крупной суммы денег. Самый главный риск и сложность схемы заключаются с большой вероятностью невывода жилплощади из залога. Разберем главные причины и способы их решения.

Проблема Решение
Нехватка денег для закрытия ипотечного кредита перед финансовым учреждением и государством Удостовериться в правильности расчетов. Возможно, нужно проверить выписки, сравнить график платежей и сделать расчеты
Непорядочность Получение достоверной информации о репутации человека. Как правило, у военных характеристика хорошая. В остальных случаях стоит поинтересоваться и поискать сведения на федеральных сайтах службы судебных приставов. Проверить возможные судебные акты можно совершенно бесплатно
Некоторые покупатели не любят рисковать до регистрации сделки — отдавать большую сумму денежных средств в отсутствии государственных гарантий. Не желают участвовать и отказываются от договора купли-продажи квартиры даже в новостройке, находящейся в залоге у Росвоенипотеки. Редко встречаются люди, готовые пойти на риск. Но они осознают его и снижают стоимость через торг.

Налог при продаже недвижимости

Чтобы полностью освободиться от уплаты налога с продажи недвижимости, жилье должно находиться в собственности минимум 5 лет. На жилплощадь, купленную до 1 января 2016 года этот срок составляет 3 года. Приняв решение продать залоговую квартиру по военипотеке раньше этих сроков, придется уплатить НДФЛ 13%.

С какой суммы выполнять расчет налогооблагаемой базы? Есть два способа:

  1. 1 млн. руб. нужно вычесть от стоимости проданной недвижимости. От получившегося остатка считаем 13 процентов.
    Стоимость жилья — 1 000 000
    13%
  2. Сумма фактических расходов отнимается от стоимости жилья, остаток делим на 13%. В этом случае важно иметь подлинные справки, выписки и документы, подтверждающие оплату собственными денежными средствами основной остаток долга по целевому жилищному займу.
    Стоимость жилья — Расходы
    13%
По закону, во избежание злоупотреблений со стороны граждан при расчете налогооблагаемой базы, когда стоимость в договоре превышает 70% от кадастра — налог считается от стоимости, указанной в договоре. Когда цена в договоре ниже — для расчета берут 70% от кадастровой стоимости.
Понравилась статья? Сохраните, чтобы не потерять!
  1. 1
  2. 2
  3. 3
  4. 4
  5. 5
4.7 из 5 (3 голоса)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Читайте также
Условия военной ипотеки
Условия военной ипотеки в 2022 году
Как купить квартиру в ипотеку? Пошаговая инструкция
Как взять квартиру в ипотеку? С чего начать
Семейная ипотека с государственной поддержкой условия получения
Семейная ипотека под 6 процентов в 2022 году
Льготная ипотека для IT-специалистов
Льготная ипотека для IT-специалистов
Ипотека для семей с детьми инвалидами
Подводные камни для военнослужащих при военной ипотеке
Военная ипотека подводные камни для военнослужащих
Квартира в военной ипотеке при разводе как делится?
Делится ли квартира по военной ипотеке при разводе?
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку