Процесс трейд-ин становится все более популярным. Суть заключается в покупке нового объекта в обмен на старый. При этом снимается значительная часть суммы. Застройщик может брать квартиру покупателя, а затем продавать её. Изначально услуга пришла из автомобильного сервиса, однако продажа квартиры по trade in занимает чуть больше времени и требует знаний.
Преимущества и недостатки
Итак, начнем с достоинств:
- Уходит меньше времени на продажу квартиры. Чем больше комнат в квартире, тем дольше она продаётся. Можно прождать от месяца до года, а при продаже квартиры по trade in тратится 2-3 недели.
- Минимум вашего времени. Вам не надо заниматься поиском покупателей или платить риелтору. Вместо вас этим будет заниматься подрядчик.
- Оперативность. Сделка по трейд-ин заключается сразу по двум договорам: о продаже старой квартиры и о покупке новой.
- Агентство полностью занимается пиаром вашего жилья.
- Услуга содействия в выборе оптимальной ипотеки.
- Безопасность. Агентство имеет профессиональных юристов, которые контролируют сделку от начала и до конца (по статьям 567-571 ГК РФ обмена объектов).
А теперь переходим к недостаткам:
- Потеря денег. Около 15-20% уходит на оплату комиссий, сделок. За рыночную цену можно продать более выгодно, однако данная уплата идет в счёт времени.
- При покупке новостройки из-за быстрой продажи вам придётся ждать готовности эксплуатации жилья. Перед этим необходимо договориться с покупателем, что вы не съедете до постройки жилого комплекса. К фиксированию новой жилой площади это не относится, то есть цена на строящуюся квартиру не поднимется.
- Требования к жилью. Иногда есть даже зоны, которые в таких сделках не участвуют (например, в Подмосковье). Продаваемый жилой объект должен быть в идеальном состоянии, здесь не получится продать жильё с дефектами.
- Доплата при необходимости. Из-за снижения цены часто ипотека полностью не выплачивается. Поэтому договор оплачивает часть суммы, остальную часть по договору вы обязуетесь доплатить.
- Застройщик предлагает только конкретные квартиры в своем жилом комплексе, поэтому нет широкого выбора.
- Есть риски быть обманутым. Иногда застройщик специально вынуждает снижать цену на продаваемое жильё, поэтому перед этим необходимо фиксировать цену по договоренности. Тогда таких проблем не возникнет.
Для человека важно, чтобы его жилая площадь быстро продалась. Полученные деньги пойдут в уплату части ипотеки.
Эксперты советуют пользоваться трейд-ин, если существует риск упустить жилой комплекс в хорошем состоянии. Трудно найти подходящий район со всеми удобствами. Если вы его нашли, то лучше воспользоваться trade in.
Виды трейд-ин
- Экстренная услуга трейд-ин. Она подходит для экстренных ситуаций, чтобы вы смогли быстрее продать квартиру. Сначала застройщик срочно выкупает у клиента старую квартиру. Оформление договоров может быть назначено даже на следующий день. В спешке не забудьте просмотреть правильность условий договоров. Срочная продажа происходит из-за снижения цены. Рыночная стоимость старого жилья снижается на 40%, поэтому её быстро покупают. Данная схема очень невыгодна, ведь покупатель может потерять до 500 000 ₽. Однако этим оплачивается время покупки.
- Услуга через агентство. Вы передаете старую квартиру на реализацию агентству, которое продаёт новостройки. Новое жильё бронируется в жилом комплексе по фиксированной цене на 1 месяц. Снижение цены на 10-20% (также зависит от состояния старой квартиры).
- Услуга без фиксирования. Похожа на вторую услугу, но новую квартиру не фиксируют. Её цена может повыситься, тогда вы уже будете покупать её по новой цене. Зато при данном варианте вы сможете более выгодно продать свою жилую площадь. Бронируют новую квартиру на неопределенный срок.
При выборе такого варианта нужно понимать реализацию своей квартиры и нового жилья. Если новостройка достаточно привлекательна по месту, внешним характеристикам, то цена может легко повыситься, а выгода со старой квартиры уйдет на оплату ипотеки по более высокой цене.
- Объединение 2 и 3 пункта. Наиболее оптимальный вариант, при котором цена новой квартиры фиксируется на 3 месяца. Старая квартира за такой срок точно успеет продаться по трейд-ин. Вам не нужно уменьшать стоимость своего жилья, чтобы выгодно купить жилую площадь.
Вариант сочетает в себе 2 схемы. Вы покупаете дешевле новую квартиру, а старую продаёте дороже. Застройщик может иметь собственную фирму или агентство недвижимости. Именно через агентство безопаснее заключать сделки. Система обмена набирает обороты, следовательно, агентств становится больше.
Условия сделки
Услуга трейд-ин доступна не для каждого человека. Квартира должна быть с хорошим ремонтом, благоприятным месторасположением. Ваши документы на жилую площадь должны быть заранее подготовлены. Необходимо убедиться о наличии всех нужных бумаг. Важно понимать, что ваше жильё застройщику также нужно продать.
Параметры для оказания услуги ипотеки по трейд-ин:
| Дом в приемлемом состоянии. Если вы купили квартиру в 1959 году, то вряд ли кто-то предложит вам трейд ин услугу. Поэтому дом должен быть выше пяти этажей, без износов и перекрытий, в черте города. Если он числится в аварийном состоянии, то вы не сможете совершить сделку. |
Снизить цену могут и на 100 000 ₽ (оценить квартиру не в 2 000 000 ₽, а в 1 900 000 ₽), хотя рыночная стоимость выгоднее. Лучше согласиться с условиями, так как даже при риелторе за 50 000 ₽ он может продать квартиру в течение долгого времени, причем срок не уточнен. Если у вас ипотека, которую нужно оплатить без лишних трудностей, то выбор очевиден.
С подрядчиком можно договориться по распределению суммы, полученной за старое жильё. Например, вы можете из 2 000 000 ₽ взять сумму для нужд, а остальной суммой оплатить ипотеку. Предоставляется некоторое время на проживание в старой квартире, чтобы уладить все вопросы касающиеся ремонта и ипотеки.
Возможные риски
- Трудно вникать в сделку по недвижимости, если приходится следить за разными документами, счетами и т.п. По сравнению с риелтором, сделка трейд ин более безопасна. И застройщику, и вам выгодно скорее продать квартиру по наибольшей цене.
- Подрядчик всегда оставляет телефон продавцу. Вы можете постоянно с ним связываться, чтобы оставаться в курсе дела. Предоставленные договоры необходимо перечитать, затем задать интересующие вопросы подрядчику или застройщику.
- Нужно понимать, что договоры заполняется в один день. То есть вас не смогут обмануть, и застройщик не откажется продавать новую квартиру. Ведь при этом случае получится, что вы просто продали квартиру на 150 000 ₽ дешевле. Иногда договоры подписываются в разные дни, тогда есть шанс отказа застройщика, но вряд ли он из-за 150 000 ₽ будет рисковать своей репутацией.
- Договоренность превыше всего. Устная сделка тоже имеет право на жизнь, поэтому необходимо заранее обсудить все непонятные вопросы.
Подводные камни ипотеки для военнослужащих
Описание процесса
Подписание договора с покупателем. Вам должны перевести определенную сумму, которую согласовали, и вексель, чтобы расплатиться с застройщиком. С векселем вам выдается акт о приеме-передаче. Перечитайте его, проверьте свои данные.
В нем указывается личная информация, местонахождение квартиры и её площадь. В пункте 2 описывается стоимость жилья с фиксированием суммы. На момент заключения данного договора стоимость квартиры должна быть полностью оплачена, при этом продавец не имеет претензий.
Обязанности продавца:
- Передать документы по квартире покупателю. Жилье не должно содержать личные вещи, предметы домашнего обихода продавца. Указывается срок передачи комплекта ключей.
- Квартира отдается в исправном состоянии без задолженностей по коммунальным платежам. В жилой площади не должны находиться лица, имеющие права пользования.
- Вы полностью несете расходы по коммунальным платежам до её передачи.
Обязанности покупателя:
- Уплатить стоимость.
- Принять квартиру по акту приема-передачи.
В 4 пункте договора указываются гарантии заключения сделки. Стороны подтверждают, что договор был подписан по свободному согласию.
Затем вы:
- Должны проверить договор (дата составления, сумма, печать).
- Получаете акт приема-передачи векселя. Он необходим для погашения. В нем указываются векселедатель, сумма и данные двух сторон
- Отдаете договор застройщику, а он вам отдает чек.
- Идёте в банк, в котором зарегистрирована ипотека. Сначала приносится договор по переуступке прав на квартиру, затем делается первый взнос (чек застройщика).
- Сдаете договор в Росреестр, в котором регистрация документов занимает от 10 до 12 дней. Бумаги можно передать юристу, чтобы тот их отдал в банк. Вам не придется сидеть в длинных очередях.
- Ждете регистрацию, после которой документы вступают в свою силу. Ваша старая квартира теперь принадлежит подрядчику, а вы получаете договоренность, по которой подтверждается право на собственность новой квартиры. Теперь вы обязуетесь осуществлять платежи по квартире, получать необходимые документы и т.п.
Договор купли-продажи составляется по гражданскому кодексу в случае, если покупка дороже 10 000 ₽. Если ваш агент – юридическое лицо, а вы продаете недвижимость.
Получение новой квартиры и проверка исправности
Застройщик выдаёт ключи и акт приема-передачи, который подтверждает, что жильё перешло в вашу собственность. Указываются характеристики квартиры и ваши обязанности. Прежде чем получить данный акт, вы имеете право осмотреть квартиру на наличие дефектов.
Вам стоит обратить внимание на:
- Состояние подъезда. Он является совместным имуществом жителей, поэтому застройщик обязан сдавать его в готовом виде, без дефектов;
- Исправность лифта. Обязательно должен работать;
- Электрощитовую. Лучше заранее снять показания со счетчиков, чтобы потом вас не обманули;
- Чердак и подвал. Нет ли канализационного запаха и не протекает ли крыша;
- Входную дверь;
- Окна. Створки должны свободно открываться и закрываться, а уплотнители стоять на месте;
- Потолок. Ровные без перепадов по высоте;
- Напольное покрытие. Должно быть без трещин и пустот;
- Стены, водоснабжение и вентиляцию;
- Площадь квартиры.
На время проверки вы проживаете в старой квартире столько дней, сколько оговорили с покупателем. Далее подписываете акт передачи, по которому продавец передает квартиру в собственность покупателя. Покупатель принял её в таком виде, который был на момент подписания. Вы гарантируете отсутствие задолженностей, даёте ему сведения о последней оплате коммунальных услуг. Внизу договора должны быть подписи от обеих сторон.
Продажа по трейд-ин достаточно удобная схема, ведь все бумаги у вас на руках, а застройщик и подрядчик прекрасно выполняют свою работу. Хоть и от вас что-то требуется, но на это уходит меньше сил, чем при продаже через риэлтора.
Совет. Тщательнее проверяйте условия договора во время их заполнения. Особое внимание уделите исправности новой квартиры, так как новостройки славятся своими дефектами.
5 причин купить квартиру по трейд-ин
- Ваша жилая площадь точно согласуется с застройщиком. Возможно он не захочет использовать услугу трейд-ин, поэтому заранее нужно решить данный вопрос.
- Договориться о сроках сделки. Вам нужно заранее знать, где вы будете жить на момент проверки квартиры.
- Убедиться об одобрении ипотеки по трейд-ин банковской организацией.
- Заключение договоров.
- Во время ожидания, пока вступят в силу договоры (в Росреестре), погасить долги по коммунальным услугам. Сдать квартиру покупателю.
Ипотечный калькулятор
Заключение
Ипотечный схема trade in – набирает популярность на сегодняшний день. Она имеет 4 разных услуги для индивидуального подбора. Вам необходимо подумать и решить, что важнее для вас в продаже.
При соблюдении всех пунктов можно легко и без проблем продать квартиру. В будущем данная схема покажет свою эффективность. Если вы нашли надежное агентство, то в скором времени ваше жилье будет продано. Главное – не забывать о проверке всех документов, которые предоставляются вам.
Ипотека без первоначального взноса — 10 лучших предложений.
