Эскроу-счет — что это и как работает?

Раньше на отечественном рынке новостроек недвижимость покупалась с волнением: отдаёшь деньги застройщику и ждешь — построят дом или нет. С 01.06.19 всё изменилось — запустилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Разберём — что это на простых словах, зачем нужно и как работает.

Эскроу-счета — что это простыми словами?

Простыми словами, эскроу-счет — это счет, на который покупатель квартиры вносит деньги, а застройщик или продавец их получает, но только после выполнения описанных в договоре условий.

Подобный счёт можно открыть на срок до пяти лет. Банковская организация, в которой он открыт отвечает за выполнение застройщиком обязательств и за сохранность денежных средств. Если застройщик нарушит сроки и не сдаст дом вовремя, то деньги, находящиеся на счету, будут возвращены покупателю.

В каком банке можно открыть эскроу-счет?

В банке, на денежные средства которого строится объект недвижимости. То есть простыми словами, который обеспечивает проектное финансирование всего строительства. Именно он становится держателем эскроу-счетов дольщиков, купивших жил. площадь в строящемся доме. В случае, если застройщик возводит дом на свои деньги, то он вправе сам выбирать эскроу-агента из списка, допущенных Центральным Банком Российской Федерации, на открытие счетов эскроу.

Какие банки работают с эскроу счетами?

Перечень банков, которые могут работать с эскроу, ежемесячно обновляется на сайте cbr.ru. Проверяйте заранее актуальную информацию на сайте Центробанка перед тем, как открыть эскроу-счет.

Из привычных всем это — СберБанк, Россельхозбанк, Альфа-банк, Росбанк и так далее. Подробнее читайте в разделе [mask_link]«Информация по кредитным организациям»[/mask_link].

Можно ли открыть счет эскроу в одном банке, а ипотечный кредит взять в другом?

Да. Покупатель имеет право взять ипотеку в банке на выгодных для себя условиях, а эскроу-счет открыть в банке, выбранным застройщиком в качестве агента.

Кредитор в этом случае может взимать комиссионный сбор за перевод денег на эскроу-счёт в другой банк. Данный нюанс стоит уточнить перед тем как заключать договор.

Как протекает покупка недвижимости в ипотеку с использованием эскроу-счета?

Эскроу-счета работают при ипотеке достаточно просто. Покупатель (депонент) подает заявку на ипотеку в банк и заключает с застройщиком (бенефициаром) договор долевого строительства, в котором указано, что расчет между депонентом и бенефициаром пройдет с использованием эскроу-счета.

Затем договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в Росреестре, а депонент бесплатно открывает эскроу-счет в банковском учреждении. Банк (эскроу-агент) становится посредником, гарантирующим безопасность денег депонента.

Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку?

Сделка по схеме счетов эскроу протекает в следующем порядке:

1. Депонент подбирает квартиру в строящемся доме и заключает с бенефициаром ДДУ. В нём обязательно необходимо указать, что все расчёты будут вестись через этот эскроу-счет.
2. Депонент обращается в банковскую организацию и подбирает себе наиболее подходящую ипотечную программу кредитования.
3. В случае если заявка будет одобрена, подписывается кредитный договор и открывается (не обязательно в этом же банке) эскроу счет, на который зачисляются и первоначальный взнос, и остальные заемные средства. Происходит заключение трёхстороннего договора.
4. Бенефициар завершает строительство и получает паспорта (кадастровый и технический). Затем он сдаёт дом и подписывает акт приёма — передачи с депонентом.
5. В некоторых банках открыть и подписать договор на эскроу-счет можно без посещения доп. офиса. Делается это через мобильное приложение или Интернет — банк за несколько минут.

Банк, выдавший кредит на жильё, переводит деньги на эскроу-счет. После этого ни бенефициар, ни депонент не могут получить доступ к денежным средствам. Только после окончания строительства банк переводит деньги со счета застройщику.

Какие документы нужны для заключения сделки?

Из документов нужны паспорт и оригинал договора долевого участия, зарегистрированный в Росреестре.

Что случится, если банк, в котором открыт эскроу-счет, обанкротится?

Ничего. Средства вернутся обратно. Деньги, размещённые на эскроу счетах, страхуются АСВ (Агентством по страхованию вкладов), но только в пределах суммы, не превышающей ₽10000000. То есть, на простом языке, если стоимость недвижимости превышает ₽10000000 либо вы покупаете сразу несколько квартир в одном и том же доме с несколькими эскроу счетами, вернуть вы можете не более ₽10000000 (Подробнее ФЗ №177, ст.12.1).

Что случится, если обанкротится застройщик?

В этом случае депонент также получит денежные средства обратно, при чём в полном объёме, даже если там более ₽10000000. Деньги на эскроу-счете сохранятся и вернутся к покупателю не только при банкротстве застройщика, но и при задержке строительства более чем на полгода.

Плюсы и минусы приобретения квартиры с использованием эскроу-счета

Преимущества

1. Гарантия безопасности денежных средств покупателя. Основная цель новой модели расчета между покупателем и застройщиком недвижимости — сохранить деньги депонента при невыполнении условий бенефициаром. Сегодня, покупая квартиру в новом доме, дольщики могут без опасения ожидать сдачи новостройки в эксплуатацию.
2. Бесплатное открытие и дальнейшее обслуживание эскроу-счета для покупателя квартиры.
3. Открыть эскроу-счёт можно только в надежном банке, прошедшем аккредитацию.

Недостатки

1. Рост стоимости недвижимости. Раньше застройщики строили дома на деньги дольщиков. Сегодня же им приходится возводить многоэтажки либо на собственные средства, либо через проектное финансирование (кредит на строительство в банке). Стоимость кредита и дальнейшую выплату процентов банку застройщики теперь компенсируют повышением цен на недвижимость.
2. Ограничения на сумму возвращаемых денег, если банк обанкротится. Вернуть свои денежные средства гражданин может, но только сумму, не превышающую ₽10000000.
3. Средства, находящиеся на счету эскроу, заморожены, а стоимость недвижимости с каждым годом растет. Если, например, через несколько лет застройщик не уложится в срок, а стоимость недвижимость возрастёт, то купить идентичную квартиру в новостройке на возвращенные деньги уже не получится.
4. Если застройщик нарушил договор, внесённые на счёт эскроу деньги вернутся без уплаченных банку процентов. Выплата банку процентов во время всего периода строительства, которые вернуть нельзя, — расходы депонента. Учитывая тот факт, что в среднем на постройку дома может уходить до 3 лет — это может составить более 15% от стоимости объекта недвижимости.

Как застройщики обходят эскроу-счета?

1. В июле 2019 года застройщики массово продавали недостроенные квартиры дочерним организациям и тем самым искусственно подогревали интерес, чтобы продать 10% квартир. После этого дочерние учреждения, а иногда и их сотрудники, занимались перепродажей жилплощади по договору переуступки. Законом это не запрещено.
2. Краудфандинг. Сбор денежных средств через инвест. площадки. Если вкратце, идея следующая: люди или организации скидываются деньгами для достижения определённой цели, которая не противопоказана законом (открытие ресторана для котиков, разработка компьютерной игры или строительство дома).

   На теоретическом уровне краундафинг могут применять застройщики, которые имеют идеи и опыт, но не могут реализовать из-за отсутствия денег. Данным методом могут злоупотреблять и большие компании, имеющие деньги, чтобы обойти эскроу-счет. Однако маловероятно, что краундафинг на многоэтажки будет массовым явлением — слишком рискованно.

Илья Шкапов Автор

Высшее экономическое образование. По всем вопросам обращаться по форме обратной связи или оставьте вопрос в комментариях.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

 Сохранить моё имя и email в этом браузере для последующих моих комментариев.